CON RESPECTO A LA INDIA:
Las leyes a favor de los inquilinos en la India a menudo inhiben el mercado de alquiler
Incluso con la aplicación del sistema de Contrato de Arrendamiento y Licencia, aún es difícil para un propietario proteger su propiedad de inquilinos que no se quedan. Incluso si los contratos se pueden hacer cumplir en los tribunales, la ejecución real lleva años o décadas en cumplirse.
Rentas: ¿El propietario y el inquilino pueden acordar libremente las rentas en la India?
Hay dos tipos de contratos de arrendamiento en India, los contratos de arrendamiento que están cubiertos por las leyes de control de alquileres y el contrato de arrendamiento y licencia que no lo están.
Un contrato de arrendamiento (o alquiler) está cubierto por leyes restrictivas de control de alquileres. El monto de la renta que se puede cobrar se basa en una fórmula diseñada por el gobierno ejecutivo, legislativo o judicial local, según sea el caso. Para Delhi, el alquiler anual máximo es del 10% del costo de construcción y el precio de mercado de la tierra, pero el costo de construcción y el precio de la tierra se basan en valores históricos y no en la valoración actual del mercado. Por lo tanto, cuanto más antigua sea su propiedad, menor será el alquiler que puede cobrar. Las rentas solo se pueden aumentar en una fracción del costo real en que ha incurrido el arrendador para mejorar la propiedad.
El contrato de arrendamiento transfiere el derecho de propiedad al inquilino por un período de tiempo indefinido, lo que puede ser problemático porque alienta al inquilino a reclamar el derecho a la ocupación permanente. En numerosos casos, los inquilinos se han negado a reubicarse. Cuando se lleva a la corte, estos casos pueden tomar de 10 a 20 años para resolverse.
La mayoría de los propietarios prefieren un contrato de arrendamiento y licencia. Este acuerdo solo le otorga al inquilino una licencia para ocupar la propiedad por un período de 11 meses, con una opción de renovación periódica. Debido a que las leyes de control de alquileres (que están en gran medida a favor de los inquilinos) solo se aplican a contratos de arrendamiento de al menos 12 meses, establecer un acuerdo de 11 meses sirve como medida preventiva.
Para evitar complicaciones, dado que el propietario prefiere estos acuerdos, solo discutiremos los acuerdos de Licencia y Licencia para el resto del artículo.
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Depósitos
Antes de la ocupación, los inquilinos generalmente pagan un depósito de seguridad de tres meses de alquiler. Esto generalmente es reembolsable al final del contrato, si no se han dejado otros pasivos sin resolver. Se espera que los depósitos se devuelvan dentro de un mes después del final del arrendamiento, o según lo establecido en el contrato. Hasta que se devuelva el depósito, los contratos comúnmente estipulan que los intereses deben cargarse en el depósito, calculado a una tasa diaria. Los pagos por adelantado durante seis meses y el pago completo durante 11 meses son populares.
¿Qué derechos tienen los propietarios e inquilinos en la India, especialmente en cuanto a la duración del contrato y el desalojo?
Dado que los contratos de arrendamiento y licencia están diseñados para escapar de las regulaciones restrictivas, todos los términos se rigen por un acuerdo entre el propietario y el inquilino. Además de la condición más básica de que el arrendamiento es solo por 11 meses, todo debe indicarse en el contrato. (Para obtener una copia de una muestra l Contrato de arrendamiento residencial y licencia, haga clic aquí).
Los contratos típicos incluyen una disposición que, si cualquiera de las partes desea rescindir prematuramente el contrato, se debe dar un aviso de tres meses.
El acuerdo típico también prohíbe el subarriendo. Para disuadir a los inquilinos de quedarse más tiempo, los expertos recomiendan incluir una cláusula que cuadruplique el alquiler si el inquilino no se va cuando termina el contrato.
DESALOJO POR NO PAGO DE ALQUILER
Duración hasta la finalización del servicio del proceso142 Duración del juicio 24 Duración de la ejecución 46 Días totales para desalojar al inquilino 120 Tribunales: El Proyecto Lex Mundi
¿Qué tan efectivo es el sistema legal indio?
Los procedimientos judiciales de cualquier tipo deben evitarse en todo momento. Los contratos bien definidos ayudarán en gran medida a los propietarios a convencer a los inquilinos de que es probable que ellos (los propietarios) ganen el caso en la corte. Como se indicó anteriormente, los casos de desalojo pueden durar hasta 10 o incluso 20 años.
Legislación
Las leyes locales cubren los acuerdos entre propietarios e inquilinos. Muchas leyes locales de control de rentas, como la Ley de Renta de Maharashtra de 1999, la Ley de Renta de Delhi de 1995, la Ley de Edificios de Tamil Nadu (Ley de Arrendamiento y Control de Renta) de 1960, regulan estrictamente los acuerdos de renta que son de 12 meses o más a favor de los inquilinos. Si el alquiler mensual pagadero en una propiedad excede Rs3,500 (US $ 76), el acuerdo está sujeto a la Ley de Transferencia de Propiedad (TPA), que asigna las responsabilidades del arrendador, incluyendo i) divulgación de información sobre defectos materiales en la propiedad y ii ) ocupación ininterrumpida de la propiedad por el período acordado (sujeto a visitas periódicas del arrendador para su inspección). En este caso, hay más motivos para desalojar a los inquilinos, pero la situación sigue siendo desventajosa para el propietario. 
Breve historia: cambios recientes en la ley de propietarios e inquilinos de la India
Las leyes sobre propietarios e inquilinos en la India son arcaicas. El gobierno nacional está alentando a las unidades locales a relajar estas leyes para alentar las inversiones en vivienda y construcción. Qué tan rápido se moverá la India para abolir su antiguo sistema es muy cuestionable. La Ley de Renta de Maharashtra de 1999, por ejemplo, es un poco más pro propietario que la Ley de Control de Renta de Bombay de 1947, pero aún no protege suficientemente los derechos de los propietarios.