No creo que la prohibición del comercio de tierras tenga una influencia significativamente negativa en el plan de hipoteca inversa de vivienda (HRM).
Primero, las garantías de HRM son la propiedad de la casa, pero no la propiedad del terreno en el que está construida la casa. No importa si la tierra es comerciable o no, la propiedad de la casa todavía es colateralizable.
Para aclarar, en China continental, la propiedad de las tierras es propiedad del gobierno, pero los derechos de uso de las tierras pueden ser liberados por los gobiernos estatales y comercializarse en el mercado secundario de la tierra. Los terrenos residenciales tienen generalmente 70 años de derechos de uso. Por lo tanto, los usuarios de la tierra se pueden cambiar, pero el propietario es permanente.
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Incluso si la tierra se vendiera durante el préstamo y el comprador quisiera derribar la casa y construir una nueva, el propietario de la casa podría presentar los reclamantes a la institución financiera desde la cual solicitó el HRM. El banco devolvería todo el valor residual de la liquidación de la casa y parte del precio del terreno como compensación.
En ese caso, los procesos de indemnización o compensación serían irritantes en China, pero ese es otro problema.
Si amplía la pregunta a ¿Cuáles son los posibles inconvenientes del plan de hipoteca inversa planteado por el gobierno chino?, Tendría un poco más que decir.
Cómo descontar con precisión el valor actual de la casa anticipando con precisión el tiempo de fallecimiento de los solicitantes y la fecha límite de la casa sería muy difícil porque el problema de asimetría de información en el mercado de gestión de recursos humanos es más complicado que en las hipotecas habituales.
La gente envejece y puede pasar cualquier cosa. Teniendo en cuenta la capacidad médica relativamente pobre en China, sería mucho más difícil de predecir. Algunas personas mayores experimentarían muchas enfermedades menores, pero podrían disfrutar de una vida muy larga. Algunos se verían saludables pero potencialmente tienen muchos peligros letales.
Básicamente hay tres tipos de gestión de recursos humanos:
• Anualidad
• Mensualidad
• Reembolso único
Aquí está el problema de la selección adversa: algunas personas mayores, que ya saben de alguna manera que definitivamente no se quedarían aquí por mucho tiempo, probablemente intentarían obtener un HRM y obtenerlo solo para un reembolso único.
El requisito de auto mantenimiento en la casa crearía un problema de riesgo moral. Las personas mayores posiblemente no podrían cumplir con las habilidades requeridas para mantener y reparar casas por sí mismos o solicitar servicios. Algunos incluso no tratarían deliberadamente la casa con cuidado porque los agentes censuradores no podrían ser completamente cuidadosos con cada garantía.
Todo esto haría que el valor de descuento de la casa sea incorrecto o incorrecto.
Los HRM solo están dirigidos a personas que cumplen al menos las dos condiciones siguientes:
• Por encima de cierta edad, generalmente 62
• Propiedad de la propiedad.
Durante la Revolución Cultural, hay un gran número de personas que perdieron su identidad. Después de eso, la información personal tuvo que ser falsificada porque estos registros no eran rastreables. Eso crea dificultades para definir la edad real de los solicitantes.
Durante la era de la economía planificada, el hukou (Registro familiar) de la mayoría de las personas se registró en un hukou colectivo (集体 户口 – 维基 百科 ， 自由 的 百科全书), lo que significa que pertenecían a la entidad que trabajaban pero no a su familia. Como resultado, sus casas y apartamentos fueron distribuidos por la comuna de su pueblo o entidades de propiedad del gobierno y estas casas pertenecían a la entidad, pero no a los propios trabajadores.
El método “las generaciones más jóvenes de la familia deberían apoyar a las mayores” ha prevalecido durante mucho tiempo en China durante miles de años. La propagación de los HRM sin duda ayudaría a liberar algunas presiones de la generación más joven y romper el método rezagado. Pero los GRH no pueden erradicar la demanda emergente de un sistema de seguridad social más completo.
Aunque los HRM ayudarían a romper el método feudal, también debilitan la demanda de tener descendientes. La gente pensaría “No necesito un hijo o una hija para mantener mi vida anterior porque puedo mantenerme a mí mismo obteniendo HRM”. Por lo tanto, esto agravaría los problemas provocados por el envejecimiento de la población.
El logro de un corto plazo probablemente cegaría el impulso de las reformas a largo plazo.
Las fluctuaciones del precio de los activos y la tasa de interés son grandes problemas de cualquier préstamo en China, incluidos los HRM.
La macroeconomía alimentaría las fluctuaciones:
• La economía de China continental es muy cambiante porque la economía nacional todavía no está completamente abierta y lejos de estar orientada al mercado.
• Las políticas gubernamentales aún tienen impactos significativos en la economía nacional y no son fáciles de anticipar.
• Dado que las tasas de interés aún están controladas por el gobierno y el proceso de comercialización de las mismas se ha acelerado, por lo que los bancos no pudieron cuantificar dichos factores políticos en la fijación de precios de los préstamos.
China no cuenta con organizaciones respaldadas por el gobierno como Fannie Mae, Freddie Mac y Ginnie Mae en los EE. UU., Por lo que los HRM en China requieren un sistema más completo y equilibrado para hacer algo tan caritativo, mitad comercial.